Con todo esto del cambio de gobierno y el menudo relajo que están haciendo los políticos desbaratando, poco a poco, el estado de derecho Mexicano la inflación real ha subido mucho más de lo que dicen los indicadores oficiales. Al cierre de septiembre la inflación oficial se ubicó en 4.58% y se siente falso ya que en la calle las cosas han subido mucho más que eso. 

Esto mismo se ha reflejado en el sector inmobiliario y seguramente este año has visto que el precio de las casas y departamentos en algunas ciudades es estratosférico. No voy a hacer todo un análisis técnico profundo del sector inmobiliario porque alcanza para escribir un libro. A ti lo que te interesa saber es justo lo que puse en el título de esta columna: ¿es mejor seguir rentando o mejor aventarte a comprar? y de esto es de lo que te voy a platicar.

De entrada, para tener información de base para que tomes tu decisión te paso estos puntos:

1. Los precios de las casas muestran comportamientos regionales por lo que cada estado de la República tiene su propia dinámica.

2. La vivienda siempre irá persiguiendo al empleo; es decir, aquellas entidades con mayor disponibilidad de empleo presente o potencial futuro presentarán una mayor oferta de casas y por lo tanto precios más altos.

3. Según BBVA Research en su reporte “Situación inmobiliaria México 2S 2024” los principales hallazgos son: 

   1. Los bancos han disminuido un 6.8% los créditos hipotecarios otorgados; es decir, que ya ponen más trabas para prestar.

   2. El precio de las casas ha aumentado a ritmos muy superiores al crecimiento de los ingresos de la población lo que ha generado un fenómeno de migración de la demanda hacia el interés social en lugar del medio o del residencial.

   3. Las viviendas han presentado un aumento del 9.4% que representa más del doble de la inflación oficial general. 

   4. El fenómeno de las rentas altas. La próxima semana te explicaré más a fondo esto pero te adelanto que muchas de las casas que estaban en venta las modificaron para rentarlas en plataformas digitales por precios mucho más altos.

4. Aprende a calcular el indicador Price-to-Rent o Relación Precio a Renta: Se trata de un sencillo cálculo matemático que compara el precio de las casas en una ciudad con el precio de las rentas en esa misma ciudad. Simplemente debes dividir el precio promedio de las casas entre el precio promedio de las rentas anuales. Si el resultado es menor a 15 entonces te conviene comprar pero si el resultado es mayor a 15 entonces mejor te conviene rentar y mientras más alto sea el número menos te conviene comprar una casa en esa ciudad. Por ejemplo, saqué una estadística para Monterrey, ahora que ha estado tanto de moda con que siempre si o siempre no ponen la planta de Tesla, y el costo promedio de una casa en la ciudad del cerro de la silla es de 5.7 mdp y de 3.3 mdp para los departamentos. Al mismo tiempo la renta promedio mensual es de 33 mil para casas y 23 mil para departamentos siendo un 30% más caras que en CDMX y hasta un 50% más caras que en Guadalajara. Ojo, todos estos son PROMEDIOS. Para hacer el ejercicio en las casas, los 33 mil por 12 meses da 396 mil pesos de renta anual. Si dividimos los 5.7 mdp entre 396 mil daría un indicador de 14.39 lo que no supera el parámetro de 15 y revelaría que, por el momento, apenas conviene comprar casa en Monterrey siempre y cuando sea una buena negociación y precio; de lo contrario mejor sigue rentando. Esto hace sentido con el hecho del supuesto nearshoring que nada más no llega y la ciudad vivió una burbuja inmobiliaria donde mucha gente compró casas y departamentos como estrategia de inversión lo que aumentó artificialmente los precios. Ahora, si hacemos el mismo ejercicio pero ahora con los departamentos nos daría un ratio de 11.95. Comparando el ratio de 14.39 para casas que indica que casi es lo mismo rentar que comprar y dependerá de encontrar una buena oferta; para el caso de los departamentos el ratio de 11.95 indica que es mucho mejor comprar. Esto confirma el dato de que la mayoría de los compradores está migrando a adquirir viviendas de menor precio como son los depas.

Así que, si te fijas, buscando la información correcta podrás tomar una decisión informada acorde a tu realidad y necesidad personal, lo importante es investigar y documentarte ya que una decisión como esta no se debe tomar a la ligera.

Si tienes alguna duda específica que quieras resolver o tema que quieras que platique en este espacio pregúntame en mi correo inteligenciaenfinanzas@gmail.com, a mi X @RockBrokers o en www.facebook.com/rockbrokers/ 

rmr