Viene otra burbuja inmobiliaria en México

Viene otra burbuja inmobiliaria en México

Ya sé que este año ha estado lleno de noticias y no todas han sido buenas, pero es mejor estar enterado para que puedas estar preparado. Es como con los temblores, no los puedes evitar pero sería fabuloso saber cuándo llegará el siguiente.

Pues entrando en materia, estamos ante un conjunto de circunstancias que indican que se aproxima una burbuja inmobiliaria en el mundo y México no será la excepción. Y no te creas que hoy me levanté fatalista y con ganas de echarte a perder el día; los datos económicos y de este sector así lo demuestran.

Primero un poquito de historia, durante la crisis del 2008 se generó el efecto que siempre pasa en las crisis, la gente se refugia en tabiques. Esto provoca un aumento artificial de los precios de los inmuebles los cuales son, muchas veces, adquiridos con crédito. Esta circunstancia es insostenible por lo que, cuando suben las tasas y los créditos se encarecen la demanda cae y los precios inmobiliarios se ajustan a la baja generando pérdidas a los que compraron. En la crisis anterior que comenzó en 2008 ese ajuste a la baja de los precios tardó más o menos 5 años.

En esta ocasión probablemente tarde menos por varios factores que se están dando al mismo tiempo. El efecto de compra de inmuebles como estrategia de cobertura comenzó desde el año pasado lo que llevó a que la demanda se disparara y junto con el efecto inflacionario el precio de los inmuebles creció de manera desmedida que no se sustenta con el propio inmueble. La expectativa de inflación al 10% para 2022 y que va de la mano con el aumento de las tasas de financiamiento además del desempleo y la pérdida de poder adquisitivo irá generando un porcentaje de aprobación de créditos hipotecarios menor así como un ajuste a la baja en los montos autorizados lo que llevará a un cambio en el comportamiento de compra hacia inmuebles mas pequeños o con acabados de menor calidad. Esto último tendrá un efecto muy relevante en los constructores ya que aquellos que edificaron para un target superior y precios mayores corren el riesgo de no poder vender esos inmuebles en varios años; justo como sucedió la década pasada.

Y para muestra un botón, en EUA los precios de las casas bajaron por primera vez desde el 2012 entre 1% y 5% pero considerando que los precios iban subiendo alrededor del 15% anual el cambio de tendencia es relevante. Los gringos, que tienen datos para medir todo, reportan que las cancelaciones de ofertas para compra de casas aumentaron casi el 20% en inmuebles nuevos y un 16% en casas usadas. Esto quiere decir que en el gabacho la gente se está echando para atrás al momento de comprar una casa.

Aquí en México se está dando también otro efecto que se le conoce como FOMO y que en español significa “Miedo a perder la oportunidad”. Se trata de que, cuando alguien compra en Pre venta espera una ganancia o plusvalía casi inmediata porque asume que esa casa que compró subirá de precio en cuanto el fraccionamiento o torre esté terminada. ¿Pero qué pasará si ahora, en lugar de subir el precio baja? Pues le llevará algunos años al comprador recuperarse.

Otro efecto que se está dando en nuestro país es que el desempleo y las muy malas condiciones económicas que estamos viviendo llevará a muchos a deshacerse de sus tabiques provocando un aumento en la oferta y que, orillados por la necesidad, abaraten el precio para que puedan vender rápido. Al final se dará la fórmula que reventará la burbuja:

Mayor Oferta + Menor Demanda + Menores Precios en casas usadas + Créditos más caros + Ausencia de incentivos gubernamentales = Crisis Inmobiliaria.

Para concluir, te comparto el enfoque de los constructores. Es cierto que estamos migrando en México a la construcción vertical en lugar de horizontal en zonas alejadas, el problema es que el brutal aumento en los precios de los materiales de construcción ha generado que los precios de salida de los inmuebles sean demasiado altos y que, cuando truene la burbuja, les tocará ajustarlos sacrificando utilidad o incluso arriesgándose a perderle. Aquellos constructores que revisen el mercado ajustarán las casas o departamentos a tamaños más pequeños, los que no lo hagan se podrían quedar con ellos durante algunos años antes de poder venderlos.

A diferencia de otras crisis, las inmobiliarias solamente tienen efecto en términos de tiempo ya que los bienes raíces siempre te darán ganancia, la diferencia es que una crisis puede provocar que esa ganancia tarde más años en generarse pero siempre llegará. La clave es saber si puedes aguantar el tiempo que sea necesario. Si eres comprador es más fácil esperar para comprar pero si eres constructor es más difícil poder esperar años a vender así que usa la información que te sirva dependiendo del lado del que te encuentres.

No digo que porque le atiné a mi pronóstico de inflación del 2022 quiere decir que también le voy a atinar a mi pronóstico de burbuja inmobiliaria pero los datos que están comenzando a surgir apuntan a que pueda suceder. Si eres mi lector frecuente ya cuentas con información suficiente y constante para que tomes tus decisiones. Suerte y que las finanzas estén contigo.

Si tienes alguna duda específica que quieras resolver o tema que quieras que platique en este espacio pregúntame en mi correo inteligenciaenfinanzas@gmail.com, a mi Twitter @RockBrokers o en www.facebook.com/rockbrokers/

rmr

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