El doble filo de las rentas cortas

La vez pasada te expliqué cómo puedes saber si, en tu ciudad, te conviene más rentar o mejor comprarte una casa. Como seguramente lo recuerdas, te platiqué del fenómeno de la inflación inmobiliaria y el cómo ha cambiado todo el mercado incorporando el fenómeno de las rentas cortas por plataformas.

En esta ocasión daremos seguimiento a una de las causas del aumento tan grande en el precio de las viviendas de un año a otro; se trata de la Gentrificación. Es un fenómeno que describe el desplazamiento de la población local de una ubicación por personas que ofrecen mejores ingresos para los dueños de las viviendas; es decir, cuando una zona de la ciudad se encarece artificialmente lo que evita que los locales puedan pagar esas rentas y lleguen externos que sí puedan pagarlas.

Ahora, entendiendo que son muchas las causas de la gentrificación hoy nos enfocaremos en una sola: las rentas de corta estancia por plataformas tecnológicas y que en español es el efecto Airbnb en las ciudades. Según los estudios, en CDMX, esta plataforma comenzó con 11 inmuebles registrados y al cierre del primer semestre de este 2024 ya son más de 15 mil lo que demuestra el crecimiento exponencial. En cuanto al importe de las rentas, éstas han representado un aumento que va de los 43 usd promedio por noche en el año 2020 a los 83 usd actuales representando un aumento del 48% anual promedio lo que supera 10 veces la inflación actual.

Entonces, ¿cuál es el doble filo que tiene este tipo de modelo de negocio? Pues lo positivo es que les ha permitido a muchas personas tener ingresos pasivos y mejorar su nivel de vida. Otro beneficio es que zonas descuidadas de la ciudad han sido renovadas y se les ha dado una nueva vida gracias a las remodelaciones y/o construcciones destinadas a este tipo de rentas de corta estancia.

Del otro lado de la moneda están los efectos negativos como son el aumento descontrolado en el precio de las rentas lo que ha obligado a muchas familias a desplazarse a zonas más alejadas de la ciudad. También ha generado una depredación de los entornos ya que se busca cada vez más tener más viviendas concentradas en espacios pequeños para poder rentabilizar dichos espacios de una mejor manera. Esto genera mayores consumos de recursos en zonas muy específicas lo que requiere mayores inversiones del gobierno en la infraestructura lo cual no se ve reflejado en los impuestos que los dueños deben pagar ya que muchos ni siquiera hacen frente a sus contribuciones.

Muchos gobiernos han intentado generar leyes para controlar este fenómeno que afecta de manera negativa a sus ciudadanos y prioriza a los visitantes foráneos. Algunas de estas medidas son imponer control y topes a las rentas que se pueden cobrar como en NY o Barcelona. Otras son prohibir la renta de espacios por periodos menores a 30 días. En algunas ciudades europeas los propietarios pueden poner a la renta viviendas de corta estancia por un máximo de 30 hasta 90 días en todo el año y les ofrecen incentivos fiscales si lo rentan a población local.

Como ves el modelo de negocio de tener inmuebles para ofrecerlos en Airbnb cada vez está más monitoreado y se vienen regulaciones también cada vez más fuertes. Sabiendo que le ocupación promedio del año no supera el 50% debes analizar muy bien si es algo que te pueda convenir y si te puedes adaptar rápido a las nuevas leyes que próximamente se aplicarán a este gremio. Haz un estudio del modelo de negocio, revisa el ratio Buy to Rent que vimos la vez pasada, calcula tus números incluyendo impuestos y ocupación promedio; es decir, velo como un negocio y trátalo como tal para que al rato no te vaya a dar una sorpresa y no puedas recuperar lo que le invertiste ya sea para adquirir o para remodelar el inmueble.

Si no sabes cómo hacer esos cálculos acércate a consultores financieros especializados que para eso estamos, tú concéntrate en conseguir el inmueble y de las matemáticas me encargo yo.

Si tienes alguna duda específica que quieras resolver o tema que quieras que platique en este espacio pregúntame en mi correo inteligenciaenfinanzas@gmail.com, a mi Twitter @RockBrokers o en www.facebook.com/rockbrokers/ 

rmr